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                  營改增“打補丁” 支持不動產租賃                

                    在去庫存和新型城鎮化建設的大背景下,住房租賃市場獲得政策刺激。繼國務院辦公廳日前發文鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務之后,6月21日,財政部、國家稅務總局聯合發文明確營改增試點期間不動產租賃稅收政策。

                    通知提出,房地產開發企業中的一般納稅人,出租自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產老項目與其機構所在地不在同一縣(市)的,應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

                    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受上證報記者采訪時表示,從5%的征收率來看,基本上和過去的營業稅是一樣的。但是在實際過程中,此類征收率會小于5%,因為在征稅時房租等內容會剔除掉含稅的成分,這樣就使得增值稅征收的稅費要低于5%,從而達到了節稅效應。另外,5%的征收率相對來說更具有可操作性,也是促使此類房企將過去既有房屋進行租賃的一個重要手段或渠道,體現了去庫存和供給側改革的思路。

                    兩部門還提出,房地產開發企業中的一般納稅人,出租其2016年5月1日后自行開發的與機構所在地不在同一縣(市)的房地產項目,應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

                    “房地產企業的一般納稅人后續的項目開發,會基于3%的預征率來進行,這樣做和過去的土地增值稅的征收模式是一樣的。即提前先征收一部分,多退少補來進行。這樣做也是比較務實的一個手段。而對于小規模的納稅人,則會采取5%的征收率進行,基本上和小規模企業對稅負的承受能力等相匹配。”嚴躍進說。

                    他舉例說,從稅費制度和房企后續發展租賃業務角度看,上海已經出現了至少4幅地塊是用于配建租賃型公寓的,這說明上海后續對于房企發展新房租賃業務方面是有鼓勵的。而此類稅費制度恰為此類房企后續積極開發提供了較好的作用。

                    此外,再保險、非學歷教育等“補丁”政策在這份《關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》中也得到明確。

                    其中,境內保險公司向境外保險公司提供的完全在境外消費的再保險服務,免征增值稅。試點納稅人提供再保險服務(境內保險公司向境外保險公司提供的再保險服務除外),實行與原保險服務一致的增值稅政策。而一般納稅人提供非學歷教育服務,可以選擇適用簡易計稅方法按照3%征收率計算應納稅額。

                    “這些政策是營改增之后的一個補充,是對改革當中關鍵點的明晰,明確一些問題。再保險服務稅費體現消費地個稅原則的基本思想,增值稅屬于消費稅系,擴展到國際貿易來看的話,對于境外勞務扣稅符合國際慣例。”社科院財經戰略研究院研究員蔣震表示,而非學歷教育服務選擇簡易計稅方法,有利于減輕稅收負擔。



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